繼上海宣布征收土地增值稅后,南京市地稅部門昨天也明確表示,對(duì)轉(zhuǎn)讓未滿五年的非普通住宅(主要指高檔住宅)強(qiáng)制征收土地增值稅,對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅,沒有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購房發(fā)票的,按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)征土地增值稅。記者同時(shí)了解到,南京原有的其他稅收政策也正在悄然收緊,高檔房營業(yè)稅、個(gè)稅要按一個(gè)基數(shù)繳。
政策篇
滿五年免征 滿三年減半
昨天,南京市地稅部門正式明確了土地增值稅政策,對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅,沒有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購房發(fā)票的,按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)征土地增值稅。這個(gè)政策將于近期正式執(zhí)行。對(duì)于普通住宅,目前轉(zhuǎn)讓還是不收土地增值稅。
非普通住宅是指商業(yè)辦公房和高檔住房(住宅小區(qū)建筑容積率≥1.0、單套建筑面積≤144平方米、實(shí)際成交價(jià)格≤同區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍(主城8690元/m2、江寧5100元/m2、江北3700元/m2)視為普通住宅,不符合其中任一條件的為高檔房),而根據(jù)住宅年限不同,又適用不同的政策:沒住滿三年就要轉(zhuǎn)讓的全額征繳;住滿五年或五年以上的可以免征;住滿三年但未滿五年的,可以減半征收。
土地增值稅如何計(jì)算?有三種情況:對(duì)于能夠提供購房發(fā)票及完稅憑證的,可以按發(fā)票所載金額,并從購買年度起到轉(zhuǎn)讓年度,每年加計(jì)5%的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額,計(jì)算繳納土地增值稅;沒有購房發(fā)票,由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,按評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金作為扣除額,計(jì)征土地增值稅;既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,則直接按轉(zhuǎn)讓收入的1%征稅。
算筆賬
小王該繳多少稅
市民小王將住了三年的房子賣掉,他的房子買時(shí)100萬元,以150萬元賣掉,繳了營業(yè)稅、城建稅、印花稅等各項(xiàng)稅費(fèi)約10萬元,而且能向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)時(shí)的有關(guān)發(fā)票及已繳稅款憑證,那么小王賣這套房子應(yīng)繳多少土地增值稅?計(jì)算如下:
房子賣了150萬,扣除額包括當(dāng)時(shí)購房款100萬、稅金10萬、加計(jì)金額15萬(100萬×3×5%),扣除總金額為125萬,那么小王的房子增值額就是25萬(150萬-125萬),增值率是20%(25萬÷125萬),適用30%的土地增值稅稅率,應(yīng)納稅款就是7.5萬(25萬×30%),而根據(jù)滿三年減半征收的政策,小王實(shí)際需要繳納的土地增值稅就是3.75萬。而如果他不能提供所有的發(fā)票和憑證,就要按照轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算,即1.5萬,再減半征收就是7500元。
影響篇
政策比上海強(qiáng)硬 買房人壓力增大
地稅部門昨天明確表示對(duì)轉(zhuǎn)讓未滿五年的非普通住宅強(qiáng)制征收土地增值稅,房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著房價(jià)的不斷上揚(yáng),南京的非普通住宅越來越多,稅收負(fù)擔(dān)必然會(huì)“轉(zhuǎn)嫁”到房屋買賣雙方。
政策比上海強(qiáng)硬
此次南京規(guī)定滿三年不滿五年減半征收增值稅,而不滿3年的全額征收,在不能提供原值及評(píng)估的情況下,將按房價(jià)轉(zhuǎn)讓總價(jià)1%征收增值稅。“這比上海的政策要強(qiáng)硬,賣房人負(fù)擔(dān)更重。”滿堂紅(南京)置業(yè)公司副總經(jīng)理袁小玲認(rèn)為,參照上海的政策來看,3年內(nèi)100萬元的房子繳納5000元的增值稅,3~5年之間征收0.25%是2500元,而南京3~5年是5000元,3年之內(nèi)是1萬元。對(duì)于房屋買賣人來說,其心理壓力肯定增大。
因?yàn)榉课萁灰锥愒絹碓蕉嗔耍?fù)擔(dān)逐漸加重,一些房產(chǎn)投資收益將縮水,畢竟房價(jià)要多漲1%才能滿足投資的期望值。
非普通住宅越來越多
“非普通住宅主要是指高檔住房與商業(yè)辦公房兩類,而隨著房價(jià)上漲,高檔住房標(biāo)準(zhǔn)遲遲不調(diào),越來越多的房子進(jìn)入高檔行列!蔽覑畚壹抑薪槭袌(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉分析說,目前的高檔住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)“落伍”于房價(jià),市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓的高檔住房比例已經(jīng)達(dá)到50%。
舒莉莉認(rèn)為,現(xiàn)在南京征收土地增值稅,就表明有比例甚多的高檔住房轉(zhuǎn)讓要多繳稅,不管繳多少,都會(huì)直接加到房價(jià)上去,導(dǎo)致買房人負(fù)擔(dān)不斷加重。“特別是高檔住房,稅比普通住宅要多”。因?yàn)閷?duì)于賣方來說,即使是滿5年的高檔房,也要征收房款差額甚至全額5.6%的營業(yè)稅,同時(shí)還有差額20%或總額1%的個(gè)人所得稅,而普通住房滿5年可以免繳5.6%的營業(yè)稅。
買房人壓力加大
新商品房“一房難求”,二手房稅多導(dǎo)致價(jià)格高。一位買房人抱怨,14日剛開盤的一家江北樓盤,一大早就去了,但是也沒搶到房子,上午10點(diǎn)鐘開發(fā)商就說“360套房源已全部售出”,買個(gè)房子怎么這么難?
袁小玲表示,政府出臺(tái)了很多政策,但更多的是打擊房產(chǎn)投資客,像這次土地增值稅,對(duì)一些想改善住房的普通消費(fèi)者而言,反而承擔(dān)了更高的房價(jià)。
縱深篇
營業(yè)稅個(gè)稅:要么按總價(jià)繳 要么按差價(jià)繳
房產(chǎn)稅收政策悄然收緊,“最省錢”的計(jì)稅辦法不靈了
記者了解到,南京昨天不僅正式宣布了高檔房要繳土地增值稅,原有的其他稅收政策也悄然收緊。
從上月中旬起,非普通住宅即使?jié)M5年,其營業(yè)稅、個(gè)稅要么分別按買入賣出差價(jià)的5.55%、20%繳,要么就按總價(jià)的5.55%和1%繳;而不再允許市民按最省錢的方式計(jì)稅,也就是營業(yè)稅按差額的5.55%繳,個(gè)稅按總價(jià)的1%繳。這樣一來,市民的稅一下就多了兩三萬,而且非普通住宅不論是否滿5年,所繳的稅都相差不大。
最“便宜”的方法不靈了
“現(xiàn)在,只要房子單價(jià)過了8690元/m2,那滿不滿5年,所繳的稅都差不多了。”昨天,房產(chǎn)中介業(yè)資深人士王小軍向記者透露,就在上海6月正式發(fā)布要對(duì)二手房征土地增值稅時(shí),南京也悄然加強(qiáng)了對(duì)二手房20%個(gè)稅的強(qiáng)制征收,最先“開刀”的就是高檔房(即非普通住宅)。
具體說來,原先的營業(yè)稅政策規(guī)定:二手房如果距前次交易不滿5年再交易,不論是否普通住宅,都要按總價(jià)的5.55%繳營業(yè)稅;如果滿5年,普通住宅免繳,非普通住宅仍要按買入和賣出的差額的5.55%繳營業(yè)稅。
看起來,非普通住宅不滿5年要繳全額營業(yè)稅,滿5年只繳差額營業(yè)稅,似乎劃算很多。但個(gè)稅政策卻規(guī)定,個(gè)稅原則上按差額的20%來征收,只有在房產(chǎn)原值不清的情況下才可以按總房價(jià)的1%來核定征收。
最新的政策就是從此處下手,如果非普通住宅滿5年后想按差額來交營業(yè)稅,那么稅收部門一旦掌握了“差額”,就會(huì)以差額的20%來計(jì)算個(gè)稅,而不允許市民按總價(jià)的1%來報(bào)稅。
如果市民因?yàn)閾?dān)心差額20%的個(gè)稅太多、而謊稱自己不知道房產(chǎn)原值、無法計(jì)算差額,那么其個(gè)稅可以按總價(jià)的1%來繳,但營業(yè)稅就得按總價(jià)的5.55%來繳,不能按差額來繳。
總之一句話,二手房的營業(yè)稅、個(gè)稅要么都按總價(jià)來繳、要么都按差額來繳。而在今年6月之前,南京主城允許市民5年以上的高檔房營業(yè)稅按差額5.55%繳、個(gè)稅按總價(jià)的1%來繳的。
高檔房滿不滿五年無所謂
這樣一改,不少買房市民的的稅負(fù)驟然增加了兩三萬。只要房價(jià)超過了高檔房線,是否滿5年都意義不大了。
以馬先生5年前4000元/m2買入的一套龍江小區(qū)住宅為例,100m2買入的“原值”是46萬,現(xiàn)在漲到10000元/m2,總價(jià)已達(dá)100萬。那么六個(gè)月前,他賣此房如果滿了5年,個(gè)稅營業(yè)稅都按最“便宜”的方法來計(jì)稅:營業(yè)稅按差額的5.55%是(100-40)萬×5.55%=3.33萬,個(gè)稅按總價(jià)的1%是100萬×1%=1萬,一共是4.33萬。
而現(xiàn)在,如果“兩稅”都按差額來繳,那么營業(yè)稅是60萬×5.55%=3.33萬,個(gè)稅卻達(dá)到了60萬×20%=12萬,一共是15.33萬,比之前的老辦法多了11萬。
如果“兩稅”都按總額繳,個(gè)稅100萬×1%=1萬,是降下來了,但營業(yè)稅卻達(dá)到了100萬×5.55%=5.55萬,一共是6.55萬,比之前的4.33萬多了2.22萬。
“相比之下,老百姓肯定會(huì)選按總額繳,畢竟差額20%的個(gè)稅太嚇人!币晃欢址拷(jīng)紀(jì)人告訴記者,這樣算來,高檔房的房主根本不必等滿5年再賣房,因?yàn)椴粷M5年的房子的營業(yè)稅、個(gè)稅也是分別按總額的5.55%和1%來繳。事實(shí)證明,滿5年之后如果按差額繳營業(yè)稅、個(gè)稅反倒不劃算。
樓市稅收政策越來越緊
昨天,在華僑路房產(chǎn)交易大廳三樓的稅收窗口,記者證實(shí)了“關(guān)于營業(yè)稅和個(gè)稅要按統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)收”這一說法,F(xiàn)場(chǎng)一位市民聽了計(jì)稅辦法后,喃喃自語道:“那我豈不是要繳的稅越來越多?”
但現(xiàn)場(chǎng)的咨詢?nèi)藛T卻表示,既然能弄清房產(chǎn)原值,能算出差價(jià),就應(yīng)該嚴(yán)格按國家政策辦。以前5年以上的非普通住宅的營業(yè)稅按差額算、個(gè)稅按總額算,顯然是有漏洞的。對(duì)于不懂鉆空子的老實(shí)人是不公平的,因此現(xiàn)在只不過是堵漏,讓稅收政策更完善。
而在中介看來,這已經(jīng)是“見怪不怪”:個(gè)稅可以按總價(jià)的1%核定征收本身就是變通政策,已經(jīng)很寬松了。今后很可能個(gè)稅還要嚴(yán)格按差價(jià)的20%來收,各項(xiàng)稅收越收越嚴(yán)是“遲早的事”。
在記者咨詢的過程中,稅收工作人員反復(fù)問記者,是否是唯一一套住宅。她還提醒記者,個(gè)稅看起來可怕,但實(shí)際上如果是普通市民換房,賣房前后一年內(nèi)再買房,都可以抵充個(gè)稅;而如果是家庭唯一住宅,5年以上可以免個(gè)稅,而不論房子是否是高檔房。就“家庭”的判斷標(biāo)準(zhǔn),夫妻及未成年子女只能算一個(gè)家庭;如果子女已成年,另外有一套房掛在孩子名下,可以算作“另一家庭”。
就此,房管部門的一位負(fù)責(zé)人表示:無論是上海的非普通住宅收土地增值稅,還是南京的這次統(tǒng)一個(gè)稅營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的動(dòng)作,針對(duì)的都是“炒房”族。因?yàn)槠胀ň用褚词且惶追,要么是賣小買大,“個(gè)稅”享受減免政策。不過在現(xiàn)在多數(shù)市民都投資股市房產(chǎn)的熱潮下,樓市的稅收政策越來越緊,市民有必要了解這個(gè)政策,以便在買股、還是買樓的問題上作出謹(jǐn)慎的選擇。(徐瑛輝 楚天佑 陳英 孫潔 尹曉波)