深度剖析：2011年房?jī)r(jià)大跌恐怕只是“鏡花水月”(2)

　　高房?jī)r(jià)與“剛需”無(wú)關(guān)

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程，必然會(huì)使越來(lái)越多的“進(jìn)城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現(xiàn)行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場(chǎng)處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打著“剛需”的口號(hào)，一邊謹(jǐn)慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應(yīng)對(duì)政府宏觀調(diào)控這只“看得見(jiàn)的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預(yù)期已經(jīng)形成，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌時(shí)停手觀望，卻在房?jī)r(jià)上漲時(shí)追漲購(gòu)買(mǎi)的“怪”現(xiàn)象。而現(xiàn)行政策調(diào)控能否引導(dǎo)公眾回到理性預(yù)期狀態(tài)，難度似乎極大。

　　12月1日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了曾拋出房?jī)r(jià)下跌20%論的專(zhuān)家之一，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春。針對(duì)所謂的“剛需”，劉元春認(rèn)為這本身就是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對(duì)價(jià)格進(jìn)行權(quán)衡而后，做出自身效用最大化的滿(mǎn)足后的選擇。劉元春認(rèn)為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費(fèi)者的自住型需求。在他看來(lái)，商品房的特殊性在于，它可以作為一個(gè)耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購(gòu)買(mǎi)一說(shuō)，“剛需是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認(rèn)為，所謂“剛需”支持房?jī)r(jià)理論的提出，“對(duì)解決問(wèn)題是沒(méi)有好處的�！�

　　那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房?jī)r(jià)說(shuō)，翻譯過(guò)來(lái)就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房?jī)r(jià)居高不下，自己抬高自己購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)格的說(shuō)法，豈不怪哉？

　　誰(shuí)是樓市泡沫幕后推手

　　真正推高房?jī)r(jià)的，在劉元春看來(lái)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問(wèn)題：其中，“供求不平衡的問(wèn)題還比較嚴(yán)重”，供求失衡引致房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)這一預(yù)期形成后，交替作用下房?jī)r(jià)投資投機(jī)行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個(gè)疑問(wèn)，在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正�，F(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場(chǎng)供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機(jī)行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫化”的風(fēng)險(xiǎn)，原因又何在？

　　在他看來(lái)，一是由于我國(guó)土地市場(chǎng)上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動(dòng)性過(guò)剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報(bào)不足為奇。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率至少在40%左右。而萬(wàn)科的王石曾認(rèn)為，過(guò)高的利潤(rùn)空間往往意味著風(fēng)險(xiǎn)。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U(xiǎn)，包括萬(wàn)科在內(nèi)。

　　即使在市場(chǎng)普遍認(rèn)為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會(huì)有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開(kāi)資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�或以債�?quán)收購(gòu)方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國(guó)際信托發(fā)行一只規(guī)模高達(dá)17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營(yíng)情形不能稱(chēng)之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場(chǎng)游走，想趁機(jī)分一杯羹。