深度剖析：2011年房?jī)r(jià)大跌恐怕只是“鏡花水月”(4)

　　多部委聯(lián)手出擊調(diào)控樓市 地產(chǎn)商為何應(yīng)對(duì)有術(shù)

 　　“4·17”新“國(guó)十條”出臺(tái)之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未有如今的反應(yīng)。顯然的，市場(chǎng)與公眾都低估了政府對(duì)此輪房?jī)r(jià)快速上漲的決心。

　　住建部副部長(zhǎng)仇保興，在中國(guó)城市科研會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)曾表示，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

　　只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調(diào)控效果仍舊差強(qiáng)人意。房市量升價(jià)不跌，而各地地王已開(kāi)始按捺不住拿地?zé)崆�，“躁�?dòng)”不止。

　　自住型需求亦“受傷”

　　對(duì)住宅需求方的調(diào)控最具有“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”色彩的莫過(guò)于“限購(gòu)令”了：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購(gòu)具體細(xì)則。不過(guò)，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國(guó)樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與“限購(gòu)令”到期不無(wú)相關(guān)。

　　而對(duì)需求方造成更為長(zhǎng)期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長(zhǎng)江證券研究報(bào)告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對(duì)投資投機(jī)性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調(diào)對(duì)自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對(duì)二套房影響較大——“自住型需求對(duì)首付的敏感程度要超過(guò)對(duì)利率的敏感程度，而二套房對(duì)于利率優(yōu)惠則更為敏感”。

　　長(zhǎng)江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報(bào)告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時(shí)，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當(dāng)貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

　　從其報(bào)告中觀點(diǎn)中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來(lái)的影響。