深度剖析：2011年房價大跌恐怕只是“鏡花水月”(7)

 　　2010年4月以來樓市調(diào)控政策一覽表1 調(diào)控方面 調(diào)控主要內(nèi)容

　　針對需求的 對貸款購買商品住房，首付比例調(diào)整到30%及以上；對購買第二套房的家庭，從嚴(yán)執(zhí)行首付50%、按揭利率較基準(zhǔn)利率上浮10%的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

　　調(diào)控政策

　　房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。上海限購1套、深圳非本市戶籍限購1套、本市居民限購2套；北京同一家庭限購1套……

　　購買普通住房且為家庭唯一住房的，契稅減半征收；購買90㎡一下自住物業(yè)，減按1%征收契稅；出售自住房并在一年內(nèi)樓換樓的，不再減免個人所得稅。多加銀行接到銀監(jiān)會窗口指導(dǎo)，7折房貸利率基本取消，最低折扣恢復(fù)至8.5折。

　　針對供給的 加快保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

　　調(diào)控政策

　　切實(shí)落實(shí)中小套型普通住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。抓緊制定公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策；在房價高的地區(qū)，增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。

　　國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地(保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房)總占比不低于70%。

　　依法加快處置閑置用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先用于普通住房建設(shè)。

　　加強(qiáng)市場監(jiān)管 因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的企業(yè)，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動；不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓；堅決制止擅自調(diào)整容積率。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

　　住建部要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。

　　完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，各地要及時向社會公布住房房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住建部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反應(yīng)不同區(qū)位、不同類型住房價格變動信息。

　　完善土地出讓 探索土地出讓新方式；將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配件比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。

　　針對開發(fā)商的調(diào)控政策 加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)�；蚱渌�融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　加大交易秩序和價格行為監(jiān)管。

　　銀監(jiān)會要求信托公司對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性、風(fēng)險狀況進(jìn)行自查；加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)控；對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款行為，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。嚴(yán)控對大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)股市融資受限：證監(jiān)會副主席莊心一11月25日表示，房企重組已暫停，需國土部出具意見方可。

　　部分地方政策一覽表2 調(diào)控方面 細(xì)則出臺城市 調(diào)控主要內(nèi)容

　　針對需求的調(diào)控 深圳、南京 限購第三套住房

　　北京、上海、廈門、寧波、福州、杭州、大連、三亞、天津、溫州、�？�、廣州、蘇州 限購一套

　　針對開發(fā)商的調(diào)控 上海、南京、溫州、蘇州 新盤限價：開盤后不準(zhǔn)漲價

　　上海、寧波、大連、三亞 提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)

　　上海、廣州、杭州 提高土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)、稅率

　　北京、廣州、成都、杭州 預(yù)售資金監(jiān)管

　　輔助措施 央行于10月20日，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)；公積金貸款利率上調(diào)；央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

　　本報記者 謝 靜