深度剖析：2011年房?jī)r(jià)大跌恐怕只是“鏡花水月”(5)

　　開發(fā)商拿地有術(shù)融資有道

　　此輪樓市調(diào)控中，最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過于對(duì)開發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產(chǎn)信托開始被監(jiān)管部門“整肅”；而外資涌入也處于監(jiān)管之中……

　　不過，政策總是存在一定的時(shí)滯性，而總有人樂于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金“輸血”：地產(chǎn)新政以來，股市融資之路被堵塞——無論是重組還是定向增發(fā)都無從談及。而雖然“國(guó)十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)信貸投放量有所降低，但是7月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于國(guó)內(nèi)貸款總值為1.04萬億，占比2009年全年的92.47%。大型房企(如招商地產(chǎn))更動(dòng)輒得到銀團(tuán)提供的數(shù)十億貸款，9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長(zhǎng)21.5%。

　　而對(duì)于中小型房企來說，雖然銀行信貸緊縮對(duì)其確有影響，但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國(guó)外熱錢涌入。截至11月26日，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家，環(huán)比增長(zhǎng)157.14%，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金中對(duì)外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達(dá)1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模，已經(jīng)超過2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)模總值的3倍還多！當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫停”后，這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了！

　　而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季，也難怪多位專家和分析稱開發(fā)商資金流其實(shí)并不如市場(chǎng)傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態(tài)。

　　為開發(fā)商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過，此次開發(fā)商拿地價(jià)格的溢價(jià)率基本在50%-100%之間，而非年初動(dòng)輒高達(dá)數(shù)倍的溢價(jià)率。有專家指出，這凸顯開發(fā)商日益謹(jǐn)慎理性。

　　不過，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認(rèn)為，宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫，收縮流動(dòng)性的“總量對(duì)沖”和“增量控制”也都會(huì)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊，這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮的主要原因。就明年的情況來看，貨幣緊縮的步伐會(huì)持續(xù)，新增信貸的額度也將控制在7萬億左右，比10年稍低，這意味著開發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂觀。另外，將于近期逐步開展的對(duì)土地抵押貸款的清理，也將對(duì)一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響�？紤]到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出，開發(fā)商資金流的整體緊張情況將會(huì)持續(xù)。

　　增加供給緩沖房?jī)r(jià)反彈力

　　正如住建部副部長(zhǎng)仇保興所提及，此輪政策對(duì)樓市的調(diào)控側(cè)重于加強(qiáng)供給。針對(duì)市場(chǎng)供給，政策中強(qiáng)調(diào)保障房的推出以及對(duì)閑置土地進(jìn)行清理，增加對(duì)中小套型住宅的供地?cái)?shù)量。公開資料顯示，2010年住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量大約為18萬公頃，同比增長(zhǎng)135%，三類住房用地總占比不得低于77%。

　　人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)曾指出，如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地，那么政策將對(duì)房?jī)r(jià)或許會(huì)起到反作用。因而，地方政府的執(zhí)行力就至關(guān)重要。

　　而長(zhǎng)江證券研究報(bào)告中則明確指出，此番政策調(diào)控土地供給超出市場(chǎng)的預(yù)期，“保障性住房用地的大幅度增加并沒有如市場(chǎng)預(yù)期那樣幾站了商品房的用地，今年商品房用地的出讓將會(huì)較之09年發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng)，……這樣的大規(guī)模土地出讓計(jì)劃勢(shì)必會(huì)對(duì)未來的供給產(chǎn)生較大的影響，未來市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將得到緩解�！�